Đất nông nghiệp là lĩnh vực đầu tư bất động sản hiện đang trở thành xu hướng mới, được giới đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây. Nhiều người đang “săn lùng” mua đất nông nghiệp với hi vọng chuyển đổi lên đất thổ cư để hưởng lợi nhuận chênh lệch giá. Việc đầu tư đất nông nghiệp nếu không nắm rõ kiến thức pháp luật sẽ rất mạo hiểm nên người mua phải biết thông tin thửa đất, cũng như các quy định như đặt cọc, sang tên, phân lô, bán nền. Vậy có nên mua đất nông nghiệp không? Nhà đầu tư cần lưu ý gì để hạn chế tối đa rủi ro?
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất canh tác, đất trồng trọt) là những vùng đất dùng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được chia thành các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất chăn nuôi
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất làm muối và nuôi trồng thủy sản
- Đất nông nghiệp khác
Có nên mua đất nông nghiệp không?
Muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, chắc chắn chúng ta đều phải xem xét kỹ lưỡng các rủi ro cũng như tiềm năng của giao dịch mà bản thân đang nhắm tới. Khó mà phủ nhận việc sử dụng kinh nghiệm mua đất ruộng để kiếm lời đang thu hút nhiều người, thế nhưng đất ruộng liệu có mang lại tiềm năng như lời đồn?
Ưu điểm |
Nhược điểm |
| – Giá rẻ: So với giá đất thổ cư thì giá đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều.
– Dồi dào: Nước ta là nước thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Năm 2020, diện tích đất nông nghiệp 27,98 ha (trong tổng diện tích đất cả nước là 33,13 ha). – Sinh lời cao: Giá đất nông nghiệp rẻ trong khi giá đất thổ cư cao, nếu chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền lời chênh lệch gấp mấy lần. |
– Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Không phải đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng đất, mà phải đáp ứng được điều kiện sau:
+ Nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở hoặc quy hoạch đô thị, xây dựng điểm dân cư nông thôn. + Thỏa mãn được diện tích tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định. + Còn thời hạn sử dụng đất. + Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Phí chuyển đổi đất nông nghiệp cao: Gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạn và phí thẩm định hồ sơ. Phí chuyển đổi không thống nhất trong mọi trường hợp nên người mua khó xác định dẫn đến tính toán sai. – Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp: Quy trình chuyển đổi được thực hiện theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trong đó bước thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa thường gặp nhiều khó khăn. Thời gian thực hiện chuyển đổi rất lâu, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn nếu phải chôn vốn quá lâu. |
Lưu ý mua đất nông nghiệp an toàn, sinh lời
1. Xác định mảnh đất có nằm trong quy hoạch không
Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm trong các dự án xây dựng của nhà nước. Nếu mảnh đất đang định mua có trong dự án, bạn sẽ không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống. Để giải quyết vấn đề này, bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm để tránh gặp rủi ro sau này.
Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Do đó, không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này để hưởng lợi từ phần chênh giá.
2. Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng
Theo Luật Đất đai 2013 quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nếu như việc mua bán không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
3. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp
Ngoài tiền mua đất, bạn sẽ mất một khoản chi phí khi mua đất nông nghiệp, đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.
4. Nắm chắc quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Với những mảnh đất trong diện quy hoạch của chính quyền cũng chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất ở. Theo đó, bạn phải đáp ứng được các điều kiện như sau:
– Khi mua bán đất nông nghiệp, cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.
– Đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác. Đặc biệt, bạn sẽ không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.
5. Cơ hội và rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp có nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư. Từ đó, việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác. Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp với tiềm năng sinh lời lớn bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao. Nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.
Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại Hòa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất – Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6/2020, tăng tới 30-50% so với cùng kỳ năm 2019 khi thông tin quy hoạch chung khu đô thị Hòa Lạc được phê duyệt. Các cò đất gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả thửa đất to, từ đất xen kẹt với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp. Sau đó, họ sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán.
Tuy nhiên, đến đầu tháng 6/2020, chính quyền huyện Quốc Oai đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nhằm ổn định giá bất động sản. Điều này khiến không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào đất nông nghiệp trong cơn sốt giá tại huyện Quốc Oai bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng.
Một số trường hợp “oái ăm” khi đầu tư đất nông nghiệp
Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” do mua đất nông nghiệp, đất rừng ở Hòa Lạc chỉ là ví dụ cho một trong những rủi ro có thể xảy ra khi “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư, chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư. Dươi đây là 4 tình huống “oái ăm” mà nhà đầu tư có thể phải đối diện, thậm chí mất tiền oan uổng như:
– Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao phù hợp với các nhà đầu tư dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông, buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.
– Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, ở không được bán chẳng xong.
– Nếu thửa đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn rất lâu, thậm chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp.
– Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Lời kết
Trên đây là một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp làm dự án hoặc chuyển lên đất ở để lựa chọn được loại hình đất đai để đầu tư sinh lời, tránh rủi ro. Việc nắm chắc kiến thức về pháp luật và quy hoạch sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp, đạt lợi nhuận cao. Mặc dù tiềm năng sinh lời hấp dẫn nhưng để đi đến quyết định đầu tư thì người mua cần nhận định đúng tiềm năng của sản phẩm và thận trọng trong bất cứ quyết định nào. Nếu Quý anh/chị đang quan tâm về các kiến thức bất động sản, hãy để lại thông tin tại form đăng ký để được tư vấn và hỗ trợ nhiệt tình!
