Xảy ra nhiều biến động, thị trường bất động sản đang dần thích ứng và ổn định trở lại sau những ảnh hưởng lớn bởi làn sóng dịch bệnh và cơn bão “nối đuôi”. Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, trong quý IV/2022, thị trường sẽ ghi nhận sự khởi sắc, bứt phá mạnh mẽ. Với các loại hình đầu tư bất động sản dự án đa dạng, việc lựa chọn được dự án nào phù hợp với tình hình tài chính và nhu cầu của các nhà đầu tư/quý khách hàng giúp sinh lời hiệu quả? Hãy cùng giải đáp trong bài viết dưới đây nhé!
Dự án đầu tư là gì?
– Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và mục tiêu nhất định trong tương lai.
– Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau, được kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
– Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Theo Luật Đầu Tư 2020 quy định: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Như vậy, dự án đầu tư có thể được hiểu là:
- Đối tượng: Tập hợp đề xuất sử dụng tài sản.
- Thời gian: Trong một thời gian dài xác định, trung hạn hoặc dài hạn.
- Mục đích: Thực hiện các hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế.
- Địa điểm: Trên địa bàn cụ thể.
Các loại hình đầu tư bất động sản dự án
1. Đầu tư dự án chung cư:
Căn hộ chung cư là loại hình đầu tư bất động sản tuy chỉ mới phát triển và bùng nổ trong vòng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng được những người có thu nhập thấp và tầm trung săn đón. Bởi vì, trong thời buổi quỹ đất tại các thành phố lớn khan hiếm thì căn hộ chung cư ngày càng lên ngôi nhờ tính thanh khoản cao.
Căn hộ chung cư đa dạng nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Những dự án này thường nằm tại các vị trí đắc địa cùng chuỗi tiện ích đầy đủ, tiện nghi thu hút các nhà đầu tư lớn.
Ưu điểm:
- Phương thức thanh toán linh hoạt: Thông thường, chủ đầu tư sẽ đưa ra các chính sách hỗ trợ khách hàng về thời hạn thanh toán. Đây là loại hình duy nhất có thể trả góp nhiều đợt hoặc được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
- Nhu cầu nhà ở tăng cao: Dân số tại TP.HCM và Hà Nội qua các năm cùng với thu nhập bình quân người dân ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
- Tính thanh khoản tốt: Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lời nhanh chóng với hình thức đầu tư “lướt sóng”. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.
Nhược điểm:
- Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế.
- Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động.
- Nhà đầu tư cần có thời gian tìm hiểu thị trường kĩ lưỡng.
2. Đầu tư dự án đất nền:
Đất nền là một trong những loại hình bất động sản đã có từ lâu đời được giới đầu tư bất động sản quan tâm bởi tính thanh khoản tốt và khả năng sinh lời cao. Khi mà quỹ đất ngày càng hạn hẹp kéo theo việc sở hữu đất tại những thành phố lớn khó hơn thì đầu tư đất nền là lựa chọn hấp dẫn cho những nhà đầu tư ít vốn.
Được ví như “gà đẻ trứng vàng”, loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Trước khi đưa ra quyết định, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và giấy tờ pháp lý liên quan để tránh những trường hợp không đáng có xảy ra.
Ưu điểm:
- Vốn đầu tư ít nhưng tiềm năng tăng giá cao.
- Lợi nhuận kỳ vọng thu về đạt gấp 2 – 3 lần so với lãi suất ngân hàng.
- Thanh khoản cao hơn so với nhà phố, đặc biệt là những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, đang được hoàn thiện. Khoản lợi nhuận trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.
- Khả năng rớt giá thấp, ít chịu tác động theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
- Nguồn cung về quỹ đất đô thị khan hiếm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh, dễ dàng mua bán.
- Không bị chi phối bởi những giá trị ảo do quảng cáo mang lại.
- Các nhà đầu tư sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60% giá trị đất nền, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70% nếu có sổ đỏ.
Nhược điểm:
- Các công ty môi giới dễ lợi dụng để lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng, dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
- Sở hữu vị trí đắc địa, tính thanh khoản đất nền càng cao thì giá càng tăng, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
- Chỉ tăng trưởng lợi nhuận nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.
3. Đầu tư dự án nhà phố:
Loại hình đầu tư bất động sản nhà phố cũng rất phổ biến hiện nay và được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì nguồn cầu luôn tốt và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Hầu hết nhà phố đều chỉ có một mặt tiền, ba mặt còn lại là tiếp giáp với ngôi nhà bên cạnh.
Ưu điểm:
- Giá trị sử dụng cao vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Có thể thấy, giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao.
- Nhu cầu sử dụng tăng cao tại những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
- Thu nhập hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác bởi nhu cầu thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn hiện hữu.
- Tính pháp lý rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.
Nhược điểm:
- Vốn đầu tư cao vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố ở đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.
- Gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng vì diện tích nhỏ.
- Lợi nhuận và thanh khoản phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản, nên rất khó điều chỉnh giá theo ý muốn.
4. Đầu tư dự án biệt thự nghỉ dưỡng:
Tại thời điểm hiện tại, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư ưa thích “chậm mà chắc”. Đây là loại hình đặc thù mang lại khả năng sinh lời cao, vừa sử dụng để ở lại vừa có thể kinh doanh.
Bởi lẽ, du lịch là ngành kinh tế chiếm tỷ trọng cao trong các ngành trong nước. Vậy nên, loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cũng được phát triển theo nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.
Ưu điểm:
- Đa dạng công dụng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh.
- Tính đặc thù đặc biệt, sở hữu nhiều tiềm năng phát triển so với các loại hình đầu tư BĐS khác.
- Khả năng sinh lời kéo dài với mức lợi nhuận cam kết từ 8 – 14% trong vòng 8 – 10 năm thu hút mạnh mẽ trong giới đầu tư.
- Lượng khách du lịch ngày càng cao do sự phát triển của xã hội và đường bay quốc tế tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.
Nhược điểm:
- Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch, ảnh hưởng của thời tiết.
- Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì những bất động sản nghỉ dưỡng có view biển hoặc ven biển thường có giá rất cao.
- Thường vướng mắc về pháp lý khi một số hình thức chưa được sự công nhận, bảo hộ người mua của nhà nước.
5. Đầu tư dự án Officetel:
Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản khá mới chủ yếu xuất hiện tại các thành phố lớn, kết hợp giữa nhà ở tiện nghi và văn phòng hiện đại. Có thể nói rằng, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới với mức lợi nhuận hấp dẫn và nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng ngày càng tăng.
Ưu điểm:
- Diện tích khá hẹp chỉ khoảng 25 – 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
- Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với các loại căn hộ thông thường.
- Được sử dụng đăng ký giấy phép kinh doanh, mở văn phòng.
- Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.
Nhược điểm:
- Diện tích sử dụng nhỏ, không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
- Thời gian sở hữu chỉ 50 năm, hết thời hạn chủ sở hữu phải nộp đơn xin gia hạn.
- Chi phí vận hành cao hơn các loại căn hộ khác.
Những lợi ích, rủi ro đầu tư nhà đất 2022
Lợi ích:
– Lợi ích về tài chính: Đất đai không sinh sôi nhưng nhu cầu sử dụng bất động sản của con người không ngừng gia tăng. Do đó, giá trị bất động sản tăng là quy luật tất yếu. Đồng thời, bất động sản sẽ tiềm năng sinh lời tốt hơn các hình thức đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, tiết kiệm,..
– Đa dạng danh mục và loại hình đầu tư: Bất động sản có đa dạng loại hình sản phẩm và phân khúc đầu tư để nhà đầu tư có thể lựa chọn như căn hộ, đất nền, nhà phố,…Ngoài ra, mục đích đầu tư (lướt cọc, gây ra dòng tiền,…) cũng có thể được chuyển đổi linh hoạt.
– Thương lượng linh hoạt: Do bất động sản không có giá cả niêm yết trên thị trường nên, nhà đầu tư sẽ kiếm lợi nhuận tốt nếu có tầm nhìn và cách thương lượng thông minh.
– Phòng ngừa các rủi ro về lạm phát do bất động sản thường tăng tốc cùng chiều với GDP.
– Tận dụng được đòn bẩy tài chính: BĐS vốn dĩ là một tài sản giá trị nên nhà đầu tư có thể đầu tư bằng việc sử dụng chính bất động sản đó để thế chấp.
Rủi ro:
- Tính thanh khoản không cao do việc mua bán bất động sản có quy trình, thủ tục phức tạp.
- Rủi ro về pháp lý vì đây là tài sản có nhiều ràng buộc pháp luật phức tạp.
- Rủi ro về tài chính và vận hành khiến vốn bị mắc kẹt. Điều này xảy ra khi không đủ vốn và khả năng quản lý nên việc đầu tư bị dang dở.
- Rủi ro lừa đảo do đây là tài sản đặc biệt, không tưởng giá niêm yết và khó xác minh.
Lời kết
Trên đây là câu trả lời cho “Có mấy loại hình đầu tư bất động sản dự án?” cùng với ưu và nhược điểm của các loại hình đầu tư BĐS, hy vọng các nhà đầu tư đã có những thông tin bổ ích để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhất. Để tìm hiểu thêm về các loại hình đầu tư BĐS, vui lòng truy cập website Dautubds.land hoặc đăng ký tại form liên hệ:
