Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn mang lại lợi nhuận quanh năm, là nơi giữ vốn an toàn phù hợp với năng lực tài chính của số đông hiện nay. Có rất nhiều người thành công kiếm tiền từ đầu tư bất động sản, nhưng cũng không ít nhà đầu tư gặp rủi ro, mất tiền vì không nắm rõ kiến thức trước khi xuống tiền. Dưới đây là những kinh nghiệm đầu tư bất động sản để không bị chôn vốn và góp phần làm tăng nguồn thu nhập.
Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ việc đầu tư vốn để thực hiện các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn) nhằm mục đích sinh lợi cho nhà đầu tư nhờ vào sự chêch lệch giữa giá mua vào – bán ra.
Về bản chất, đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán sản phẩm thông thường. Có nghĩa là nhà đầu tư sẽ mua sản phẩm với mức giá thấp rồi bán lại với mức giá cao hơn hoặc thuê bất động sản giá thấp từ người khác và cho thuê lại giá cao để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.
Khái niệm bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Bất động sản là một hình thức tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác vì mang giá trị quá lớn và không thể vận chuyển hoặc tách rời với tài sản. Thời gian đầu tư bất động sản dài hay ngắn phụ thuộc vào biến động của thị trường và chiến lược kinh doanh của từng nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư cần nắm vững kiến thức, kỹ năng cần thiết về lĩnh vực này và phải khéo léo giao tiếp, ứng xử thì mới có thể thành công trong việc đầu tư và kinh doanh bất động sản được.
Ví dụ đầu tư bất động sản
Ví dụ: Bạn mua 1 mảnh đất ở quận 4 với giá 2,2 tỷ đồng. Hai năm sau, bạn bán mảnh đất đó với giá 2,7 tỷ đồng, khoản chênh lệch là 500 triệu đồng, đó là một cách đầu tư bất động sản.
Một ví dụ khác, bạn mua mảnh đất 75 m2 ở vùng ven quận Thủ Đức với giá chỉ 500 triệu đồng. Vào thời điểm mua, giá đất ở đây không có giá trị cao nhưng bạn nhìn thấy tiềm năng phát triển của nó. 4 năm sau, nhà đầu tư chọn khu vực này để xây dựng khu đô thị, dịch vụ kinh doanh kéo theo giá trị BĐS cũng tăng lên gấp 3 – 4 lần vốn bỏ ra ban đầu.
Khác với các ngành nghề kinh doanh mua bán thông thường, giá trị bất động sản cực kì lớn. Một lô đất ở nông thôn 1000 m2 có giá chỉ có giá vài chục triệu, vài trăm triệu đồng. Nhưng ở nhưng khu sầm uất như tại TPHCM hay Hà Nội, giá có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Các loại hình đầu tư bất động sản ở Việt Nam
Điều đầu tiên khi đầu tư không phải là tiền mà là nên chọn loại hình đầu tư nào phù hợp. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kỹ năng và tài chính của bạn. Các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần cân nhắc những loại bất động sản mang tính thanh khoản cao, dễ mua, dễ bán. Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có 8 loại hình đầu tư bất động sản chính bao gồm: Căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel, phòng trọ cho thuê, nhà xưởng.
1. Đầu tư căn hộ cho thuê – loại hình đầu tư BĐS “hot” nhất:
Căn hộ chung cư là phân khúc bất động sản phổ biến ở các thành phố lớn, vùng kinh tế trọng điểm như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Nha Trang, Cần Thơ, Đà Nẵng…Bởi vì, khả năng thanh khoản cũng như mức độ nhu cầu thực khá cao trên thị trường.
Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, đầu tư căn hộ chung cư trở thành xu hướng đầu tư cực kỳ tiềm năng, phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây. Tọa lạc tại vị trí đắc địa và tiện ích sống đẳng cấp, loại hình đầu tư căn hộ chung cư lên ngôi, đa dạng về phân khúc từ cao cấp cho đến bình dân, trở thành xu hướng đầu tư BĐS của các nhà đầu tư tầm trung.
2. Đầu tư nhà phố liền kề – loại hình đầu tư sinh lời tốt:
Bất động sản nhà phố cũng là loại hình đầu tư được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong những năm vừa qua bởi vì, số lượng khan hiếm và chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tăng. Nhưng giá đất tăng cao, quỹ đất hạn chế, chi phí xây dựng cao cùng với sự bùng nổ của loại hình căn hộ khác khiến thị trường nhà phố trở nên ảm đảm.
3. Đầu tư đất nền – loại hình đầu tư BĐS mạo hiểm:
Đất nền là loại hình được hình thành lâu đời, được đánh giá giàu tiềm năng bởi lợi nhuận cao. Hiện nay, khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp và pháp lý khó khăn thì các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các tỉnh vùng ven có kết nối giao thông thuận tiện để đầu tư. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm nhưng cũng ẩn chứa rủi ro cao nhất nên các nhà đầu đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm đầu tư và con mắt nắm bắt thị trường tinh tường.
4. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng – loại hình BĐS chậm mà chắc:
Mặc dù mới được chú ý trong thời gian gần đây, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn luôn là con át chủ bài được các nhà đầu tư lựa chọn đầu tư sau mùa dịch bởi “chậm mà chắc”. Bởi lẽ ngành du lịch là ngành kinh tế trọng điểm, chiếm tỷ trọng cao trong tỷ trọng các ngành trong nước. Khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút khách đông đảo lượng khách trong nước và quốc tế. Điều này kéo theo sự phát triển của các loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng cho du khách.
5. Hoa viên nghĩa trang – loại hình đầu tư lạ mà quen:
Hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản dù chỉ mới xuất hiện ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM nhưng vẫn có sức hút đối với các nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Đầu tư đất làm hoa viên nghĩa trang thường ít được đầu tư vì nhiều người còn e ngại. Song, nhu cầu sử dụng của nó lại rất lớn, đặc biệt ở các vùng ngoại ô.
6. Đầu tư Shophouse và Officetel – loại hình đầu tư kiểu mới:
Shophouse và Officetel là mô hình nhà kiểu mới, có giá trị thương mại lớn vừa để ở vừa có thể kinh doanh, hứa hẹn trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới trong thời gian tới. Doanh thu từ cho thuê cao, tỉ lệ khai thác của các căn Shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 – 12%/ năm. Loại hình đầu tư này thu về mức lợi nhuận ổn định nhưng cũng khá là rủi ro.
7. Đầu tư phòng trọ cho thuê – phiên bản tầm thấp của căn hộ chung cư:
Nhu cầu thuê phòng trọ ngày càng lớn, tập trung ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội do thị trường việc làm và học tập cao. Vì mỗi năm, lượng học sinh, sinh viên, người lao động đổ về đây rất đông. Đầu tư cho thuê phòng trọ trở thành loại hình kinh doanh thu hút nhiều nhà đầu tư hoặc những gia đình có khoản tiền nhàn rỗi. Chỉ cần xây lên một dãy trọ, không quá tập trung vào tiện ích hay thiết kế thì loại hình này vẫn thu hút khách hàng. Bên cạnh tính ổn định và tiềm năng lớn, thì cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
8. Đầu tư nhà xưởng – loại hình đầu tư tốn nhiều diện tích đất nhất:
Trong các loại hình đầu tư bất động sản tập trung ở các vùng trung tâm thì nhà xưởng thường xuất hiện ở các vùng ven có diện tích lớn và phát triển về công nghiệp vì muốn tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản từ các chuyên gia
Chọn vị trí đắc địa, phong thủy tốt
Trong đầu tư bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng giúp giá trị bất động sản gia tăng trong tương lai. Đây còn là giá trị cốt lõi để làm cơ sở định giá tài sản. Đặc biệt, một vị trí tốt dù ở xa trung tâm vẫn thu hút dân cư và bắt đầu hình thành đô thị. Đến khi mật độ dân cư đông đúc thì giá trị tài sản sẽ tăng lên.
Ví dụ, nhà đầu tư mua mảnh đất diện tích 5mx20m với giá cực rẻ, tuy đường xá rộng rãi nhưng vị trí miếng đất xa chợ, xa trường học, xa bệnh viện, xa các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác thì khi bán BĐS sẽ rất khó. Ngược lại, nếu bạn chọn đất gần trung tâm, gần chợ, trường học, bệnh viện, siêu thị…thì giá mua ban đầu cao nhưng dễ bán ra, đặc biệt, BĐS sẽ tăng trong tương lai.
Bài toán vị trí trong kinh doanh đầu tư bất động sản luôn được đặt lên hàng đầu, ưu tiên bỏ tiền vào những nơi mà giá trị đất phải cao hơn giá trị xây dựng. Điều này có nghĩa mỗi m2 đất sẽ cao hơn ít nhất gấp đôi mỗi m2 xây dựng.
Cân nhắc khả năng tài chính
Có rất nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản thành công từ nguồn vốn ít ỏi. Nhưng cần đòi hỏi cả một chiến lược, cân nhắc lựa chọn loại hình đầu tư phù hợp nhất. Bên cạnh đó, cân nhắc các khoản lãi nếu đi vay và tốt nhất nên vay 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng lãi suất đồng thời hạn chế rủi ro.
Áp lực tài chính lớn nhất của các doanh nghiệp là bán tháo tài sản để xoay sở nguồn vốn. Tuy nhiên, phương pháp này sẽ dẫn tới thua lỗ ở các doanh nghiệp, công ty bất động sản. Do đó, chủ đầu tư BĐS, doanh nghiệp cần tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh thiếu hụt vốn và áp lực tài chính.
Chú trọng hạ tầng cơ sở và tiện ích xung quanh
Bất động sản có hạ tầng đồng bộ, hiện đại sẽ thuận tiện di chuyển vào trung tâm thành phố, đường cao tốc…sẽ có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Hơn nữa, xây dựng môi trường sống lành mạnh và cảnh quan xanh ở vùng xa trung tâm nhưng đầy đủ các hạ tầng cơ sở như: trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi,…giúp gia tăng giá trị của bất động sản.
Một cộng đồng bao gồm: hàng xóm tốt, văn minh, thân thiện sẽ thu hút dân cư hơn nên trước khi đầu tư cần khảo sát cư dân, hàng xóm xem ai là người có khả năng mua hoặc thuê.
Chọn mặt gửi vàng – Chủ đầu tư uy tín
“Chọn mặt gửi vàng” trong đầu tư bất động sản được hiểu như là lựa chọn thương hiệu uy tín, pháp lý rõ ràng. Có thể là công ty mạnh về tài chính, sở hữu nhiều dự án chất lượng, chế độ ưu đãi tốt và minh bạch như tập đoàn Sun Group, Vin Group…đã thu hút một lượng khách đầu tự cực kỳ lớn. Với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành BĐS, các dự án đều có pháp lý rõ ràng minh bạch cho các nhà đầu tư tin tưởng lựa chọn.
Cơ sở pháp lý, pháp luật rõ ràng
Giấy ờ pháp lý của bất động sản khá quan trọng, bởi lẽ người đầu tư mua phải BĐS đang tranh chấp hoặc chưa có sổ đỏ, sổ hồng thì sau này sẽ rất mất thời gian xử lý. Chưa kể rủi ro rất cao, khi người đầu tư mua phải đất chưa có giấy tờ, chủ nhà hứa đặt cọc trước rồi họ sẽ làm sổ. Tuy nhiên, khi người bán đã nhận được tiền đặt cọc mà họ vẫn chưa làm hoặc không làm được sổ để đi công chứng mua bán, sang nhượng dẫn tới tình trạng xảy ra tranh chấp, kiện tụng làm mất thời gian và tiền bạc.
Vậy nên, nhà đầu tư cần phải kiểm tra đầy đủ pháp lý, có sổ hồng rõ ràng trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán giúp hạn chế được những rủi ro không đáng có. Phải chắc chắn rằng tài sản của bạn có đầy đủ giấy tờ pháp lý không thuộc diện tranh chấp hay thuộc quy hoặc của một dự án khác,…
Nếu không có những kiến thức về pháp luật, bạn nên nhờ các chuyên gia vào cuộc. Có thể là luật sư hay chuyên viên pháp lý, tư vấn luật pháp để giúp bạn các điều khoản, pháp lý giấy tờ nhà đất, điều mục hợp đồng mua bán.
Tính toán và tìm kiếm cơ hội
Tính toán tiềm năng phát triển và có chiến lược phù hợp với từng giai đoạn, thời điểm tốt để bán là những yếu tố quan trọng trong chu kỳ đầu tư bất động sản luôn biến động. Mỗi một giai đoạn trong thị trường đều có những biến động khác nhau nhưng vẫn còn những cơ hội mới. Việc tìm ra một chiến lược phù hợp, tiềm năng phát triển luôn được cân nhắc khi đầu tư bất động sản tùy thuộc vào sự biến động của thị trường.
Nếu kinh doanh dài hạn sẽ khác với kinh doanh ngắn hạn, bạn cần có cái nhìn sâu sắc để đánh giá được tiềm năng để biến một khu đất công nghiệp thành vùng đất kinh doanh hoặc biến vùng đất hoang vắng thành đất thổ cư. Quan trọng nhất, biết nắm bắt cơ hội để chọn thời điểm tốt phân tích chiến lược bán nhanh, bán nhiều vừa giúp tăng giá trị lợi nhuận vừa hạn chế rủi ro.
Lời kết
Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư bất động sản được tham khảo từ các chuyên gia bất động sản để sinh lời ổn định và bền vững. Khi nắm bắt được thị trường và đánh giá các tiêu chí một cách khách quan thì nhà đầu tư sẽ biết được loại hình nào có tiềm năng để lựa chọn đầu tư phù hợp. Mong rằng sau bài viết này, đã có những thông tin hữu ích để đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn nhất. Nếu Quý anh chị có bất kỳ câu hỏi thắc mắc nào về đầu tư bất động sản, vui lòng liên hệ hotline 0879 48 33 99 để được chuyên viên nhiều năm kinh nghiệm tư vấn nhiệt tình, tận tâm!
