Bất động sản là một thị trường rộng lớn thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Có người nói rằng, kinh doanh bất động sản là con đường làm giàu của nhiều “đại gia”. Thực tế, đã có nhiều người giàu “siêu tốc” nhờ địa ốc nhưng cũng không ít người điêu đứng vì thua lỗ, thậm chí là phá sản do còn quá ít kinh nghiệm hoặc không tìm hiểu rõ về thị trường. Đặc biệt, với những người chưa từng tham gia đầu tư bất động sản, việc bắt đầu sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, trong bài viết này, Nghĩa muốn chia sẻ 8 bí quyết đầu tư BĐS thành công dành cho người mới với số vốn ban đầu nhỏ mà anh chị nên biết.
[Xem ngay thông tin]:
Đầu tư bất động sản là gì?
Cũng giống như việc kinh doanh hàng hóa thông thường, có nghĩa bạn sẽ có được khoản lợi nhuận từ việc mua sản phẩm với mức giá thấp rồi bán lại với mức giá cao hơn. Tương tự như vậy, đầu tư bất động sản là hình thức bỏ vốn để thực hiện các hoạt động mua bán, cho thuê, xây dựng, cải tạo, quản lý nhằm mục đích sinh lợi từ giá chênh lệch.
Bất động sản là một hình thức tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác do cần nguồn vốn nhiều và dòng tiền. Việc đầu tư bất động sản khá mạo hiểm nếu nhà đầu tư không nắm chắc thị trường và nắm vững các kiến thức, kỹ năng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Phân biệt giữa đầu tư và đầu cơ bất động sản
Đầu tư và đầu cơ đều là các phương thức kiếm lợi nhuận của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số người vẫn còn nhầm lẫn giữa hai hình thức này. Để anh chị có cái nhìn bao quát và hiểu rõ nhất, sự khác nhau giữa hai khái niệm như sau:
Đầu tư, đầu cơ là gì?
– Đầu cơ là tận dụng cơ hội của thị trường đi xuống hoặc sự kiện có thể gây biến động giá xảy ra ở tương lai hoặc sự kham hiếm để tích lũy số lượng lớn một loại tài sản (cổ phiếu, chứng khoán, tiền tệ, bất động sản, vàng, hàng hóa,…). Sau đó, bán lại với giá cao nhằm thu lợi nhuận trong khoảng thời gian ngắn hạn, tuy nhiên hình thức này mang lại nhiều đầu tư rủi ro cao cho nhà đầu tư.
– Đầu tư: là việc kinh doanh có tính toán dựa trên sự đánh giá đối tượng đầu tư và thị trường thực tế của sản phẩm đầu tư, được diễn ra trong khoảng thời gian ngắn nhưng thường là công việc tương đối dài.
So sánh đầu tư và đầu cơ BĐS
| So sánh | Đầu cơ | Đầu tư |
| Nguồn vốn | Dùng phần lớn số vốn đang có hoặc đi vay vốn | Sử dụng một phần tài sản, vốn riêng, không đi vay mượn |
| Quyết định xuống tiền dựa trên | Tin đồn, biểu đồ kĩ thuật và tâm lý thị trường ở thời điểm hiện tại | Phân tích báo cáo tài chính của đối tượng đầu tư |
| Lợi nhuận thu về | Sự thay đổi giá do lực cung và cầu ở thời điểm hiện tại | Sự thay đổi giá trị của tài sản dần theo thời gian |
| Thời gian kỳ vọng có lợi nhuận | Thời gian biến động ngắn hạn | Thời gian dài trong tương lai |
| Rủi ro | Cao hơn | Thấp hơn |
| Giá trị tài sản | Chênh lệch bất thường trong thời gian ngắn | Tăng giảm dần đều |
| Thời gian nắm giữ hàng hóa | Ngắn hạn | Dài hạn (thường lớn hơn một năm) |
| Tâm lý | Mạo hiểm, chấp nhận rủi ro lớn | Thận trọng, kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn |
Các hình thức đầu tư bất động sản
Đầu tư tích lũy:
Đây là hình thức tích lũy tài sản như 1 “của để dành”, đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn vốn lớn và có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư nhỏ, lẻ có vốn ít vẫn dễ dàng thu được lợi nhuận cao nếu nhạy bén, nắm bắt được thị trường theo hình thức phân lô bán nền như:
– Tính toán kĩ lưỡng khả năng trả nợ và thu hồi vốn của dự án và biết cách sử dụng vốn vay để phát triển dự án.
– Đầu tư vào khu vực có tính thanh khoản tốt và cần nhớ vòng quay vốn quan trọng hơn lợi nhuận thu được.
– Tìm hiểu kỹ về thủ tục hành chính đất đai như: chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tách sổ đỏ, mua bán đất…và những kiến thức về định giá bất động sản.
– Tập trung phát triển phân lô bán nền ở các thị trường mới nổi, các vệ tinh, các khu vực phát triển du lịch, công nghiệp hay hạ tầng đi qua. Ví dụ: Nhơn trạch, Phú Mỹ, Bảo Lộc…..
Đầu tư theo kiểu lướt sóng
Đầu tư lướt sóng rủi ro là rất lớn nhưng lợi nhuận lại rất cao, phù hợp với những nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp mới dám mạo hiểm đầu tư theo kiểu này. Hầu hết các chủ đầu tư ưu tiên đầu tư vào đất nền vì đất nền có tính thanh khoản cao và lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, nếu đầu tư theo hình thức này, anh chị cần nắm rõ các thông tin dự án định đầu tư như: thông tin khu vực, các loại giấy tờ hợp pháp rõ ràng…
Hoặc có thể lướt sóng theo các dự án lớn do các chủ đầu tư lớn vì các dự án lớn có lộ trình tăng giá rõ ràng, nên việc tham gia mua đợt đầu hoàn toàn có thể lướt sóng bán ra các đợt sau. Ví dụ, 2 chủ đầu tư lớn tại Việt Nam hiện tại đã thực hiện được nhiều dự án thành công như: Vingroup, Sungroup, Novaland…
Đầu tư gây ra dòng tiền
Đối với những cá nhận hoặc doanh nghiệp ít lưu động nguồn vốn thì đây là hình thức đầu tư phù hợp nhất. Bởi vì, việc đầu tư này sẽ lâu thu hồi vốn hơn nhưng mang lại dòng tiền ổn định và lâu dài mà số vốn đầu tư ban đầu cũng không quá lớn nhưng giá trị bất động sản vẫn tăng theo thời gian. Với chiến lược này, anh chị cần có nguồn vốn, kỹ năng quản lý và phát triển tốt.
Khi chọn cách thức đầu tư này, anh chị sẽ sử dụng nguồn vốn tự có để mua trước 2 căn hộ, sau đó vay thêm một ít (khoảng 30% giá trị của căn hộ) để mua căn hộ thứ 3. Hàng tháng, anh chị lấy khoản tiền từ việc cho thuê các căn hộ để trả khoản tiền vay.
⇒ Như vậy, lợi nhuân thù từ việc cho thuê (tức 0,5 – 0,7%/giá trị căn hộ) thì anh chị sẽ hoàn được vốn chỉ trong một thời gian ngắn. Bên cạnh đó, giá trị của các căn hộ còn có thể tăng theo thời gian.
Anh chị cũng có thể kinh doanh chia từng phòng rồi cho thuê căn hộ với mức giá rẻ, hoặc thuê dạng theo ngày. Đây là cách phù hợp với người có vốn ít, chăm chỉ…
8 bí quyết đầu tư BĐS thành công dành cho người mới
Giảng viên BĐS thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) – Ngô Đình Hãn cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần lưu ý 8 tiêu chí vàng để đầu tư BĐS sinh lời.
BÍ QUYẾT 1: QUAN TÂM ĐẾN YẾU TỐ “VỊ TRÍ”
Trong kinh doanh và đầu tư BĐS, vị trí là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị cũng như là cơ sở để định giá tài sản. Việc lựa chọn sản phẩm có vị trí đẹp đồng nghĩa với tiềm năng phát triển lớn, nhất là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở). Nơi nào có mật độ dân cư đông đúc thì giá trị bất động sản càng tăng cao.
BÍ QUYẾT 2: KHẢO SÁT DỰ ÁN VÀO LÚC CHIỀU TỐI
Nhiều anh chị thường chọn đi xem dự án ban ngày, tuy nhiên thời điểm này người dân thường đi làm (vắng nhà), nên rất khó hoặc không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Thời gian lý tưởng để khảo sát là vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm. Lúc này, anh chị có thể thấy lượng người ra vào khu dân cư rõ nhất.
BÍ QUYẾT 3: LỰA CHỌN PHÙ HỢP VỚI KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH
Anh chị nên tính toán dòng tiền hợp lý khi đầu tư, hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Nếu phải đi vay, không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh trường hợp bị áp lực tài chính hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ.
BÍ QUYẾT 4: CHỈ MUA TÀI SẢN CÓ TÍNH THANH KHOẢN CAO
Việc lựa chọn loại hình bất động sản có thể dùng để ở hoặc cho thuê ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn. Hình thức đầu tư này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn gia tăng giá trị theo thời gian.
BÍ QUYẾT 5: XEM XÉT PHÁP LÝ DỰ ÁN, SÀNG LỌC THƯƠNG HIỆU
Trong lĩnh vực BĐS, một nhà đầu tư khôn ngoan sẽ biết lựa chọn sản phẩm đầu tư của những chủ đầu tư hay công ty BĐS uy tín. Sở dĩ, những doanh nghiệp này sẽ có định hướng phát triển rõ ràng, tài chính vững mạnh, có các bằng chứng pháp lý rõ ràng, minh bạch và cung cấp chế độ hậu mãi tốt.
BÍ QUYẾT 6: CHÚ TRỌNG QUY HOẠCH HẠ TẦNG XÃ HỘI VÀ KẾT NỐI GIAO THÔNG
Một dự án có môi trường sống thoáng đãng, được quy hoạch bài bản, hiện đại sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư ở những khu vực có hạ tầng và kết nối giao thông, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Hoặc có thể chấp nhận khoảng cách xa trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.
BÍ QUYẾT 7: ƯU TIÊN BỎ TIỀN VÀO NHỮNG NƠI CÓ GIÁ TRỊ ĐẤT CAO HƠN GIÁ XÂY DỰNG
Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Tối thiểu, giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Ví dụ: đơn giá xây dựng hiện nay là 3 triệu đồng/m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại, những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.
BÍ QUYẾT 8: QUAN TÂM ĐẾN CỘNG ĐỒNG
Việc khảo sát kỹ hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh trước khi quyết định mua nhà đất cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản. Anh chị có thể khảo sát vào các ngày cuối tuần để có cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng khu vực lựa chọn đầu tư.
Trên đây là toàn bộ nội dung đầu tư bất động sản là gì? Bí quyết đầu tư BĐS cho người ít vốn. Hi vọng qua bài viết này sẽ giúp anh chị nắm bắt được thị trường và đánh giá dự án bất động sản nào có tiềm năng. Nếu anh chị nếu đang cần tìm hiểu những thông tin chuyên sâu về BĐS, gọi hotline 0941.559.666 của Nghĩa để được hỗ trợ nhanh chóng và hoàn toàn miễn phí. Chúc anh chị thành công!
