Kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như giá xăng, dầu, gas, thép…đều liên tục tăng giá và chưa có dấu hiệu dừng lại. Liệu lạm phát giá đất có tăng không?, nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát sẽ tác động tiêu cực đến giá nhà đất cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản? Theo nhiều chuyên gia BĐS nhận định, nếu lạm phát tăng cao trong năm nay, áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc khi xuống tiền vì lạm phát tăng cao sẽ càng kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường BĐS bị đình trệ.
Lạm phát là gì? Phân loại lạm phát
Lạm phát là sự tăng giá chung một cách liên tục của hàng hóa và dịch vụ theo thời gian. Khi mức giá chung tăng cao, một đơn vị tiền tệ sẽ mua được ít hàng hóa và dịch vụ hơn so với trước đây, đồng nghĩa với sự mất giá trị của một loại tiền tệ đó. Do đó, lạm phát phản ánh sự suy giảm sức mua trên một đơn vị tiền tệ.
Lạm phát được chia thành 3 mức độ:
- Lạm phát tự nhiên: 0 – dưới 10%
- Lạm phát phi mã: 10% đến dưới 1000%
- Siêu lạm phát: trên 1000%
Vì sao rủi ro lạm phát tại Việt Nam giai đoạn 2021-2022 cao?
Theo báo cáo của Bộ Tài chính – cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo, mặt bằng giá cả thị trường trong 10 tháng năm 2021 nằm trong kịch bản điều hành giá đã đề ra ngay từ đầu năm. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, CPI tháng 10/2021 ước giảm 0,1% – 0,15%, bình quân 10 tháng tăng 1,81% – 1,83% so với cùng kỳ năm trước. Lạm phát cơ bản 10 tháng ước tăng 0,82% – 0,86%. Từ đầu năm đến nay, mặt bằng giá cả thị trường tăng/ giảm đan xen, một số mặt hàng có mức tăng cao do chịu tác động từ các yếu tố và giá thế giới.
Nguyên nhân gây áp lực lên mặt bằng giá xảy ra có thể đến từ nhiều yếu tố. Theo các chuyên gia, lạm phát do cầu kéo và lạm phát do chi phí đẩy là 2 nguyên nhân chính:
– Lạm phát do cầu kéo:
Nhu cầu về mặt hàng nào đó tăng lên, giá cả mặt hàng đó cũng tăng theo. Giá trị của các mặt hàng hay dịch vụ cũng leo thang, dẫn đến sự lên giá chung của thị trường. Một ví dụ điển hình là ở Việt Nam, giá xăng tăng kéo theo giá cước vận tải tăng, thịt – cá – rau – củ vận chuyển cũng sẽ tăng, các cửa hàng – nhà hàng sẽ tăng giá thức ăn…
– Lạm phát do chi phí đẩy:
Khi giá cả của một hoặc vài yếu tố này tăng lên thì tổng chi phí sản xuất của các xí nghiệp cũng tăng lên. Vì thế, giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng lên nhằm bảo toàn lợi nhuận. Bên cạnh đó, lượng tiền mà các nước, các ngân hàng trung ương bơm ra để phòng chống dịch, hỗ trợ phục hồi kinh tế lớn, hay các động thái tiếp tục nới lỏng tiền tệ, giảm lãi suất…
Ngoài ra, các dự báo đều cho thấy giá các hàng hóa cơ bản, trong đó có giá dầu vẫn tiếp tục xu hướng tăng trở lại, dù mức tăng không lớn nhưng cũng tạo thêm sức ép. Trong khi đó ở trong nước, lộ trình tăng giá một số hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước quản lý cũng sẽ ảnh hưởng tới chỉ số giá tiêu dùng.
Khi lạm phát giá đất có tăng không?
Theo các chuyên gia, về dài hạn thì lạm phát và giá BĐS di chuyển cùng hướng với nhau. Thậm chí, trong 2 năm dịch COVID -19, giá BĐS không những giảm như những ngành kinh tế khác, mà còn leo thang. Do đó, khi lạm phát tăng cao sẽ càng đẩy giá tài sản lên theo hướng bất lợi cho thị trường.
Bên cạnh đó, lạm phát sẽ khiến những nhà đầu tư thứ cấp, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi tranh thủ tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản an toàn, đó là BĐS. Còn những nhà đầu tư F0 sẽ dùng đòn bẩy tài chính (vay vốn để đầu tư BĐS) sẽ phải cân nhắc, thận trọng hơn bởi lẽ đã “trống ví” vì lạm phát có thể khiến lãi suất ngân hàng tăng cao.
Ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia BĐS cho rằng, lạm phát cao trong năm 2022 có thể khoét sâu vào điểm yếu của thị trường BĐS, là tính thanh khoản kém. Bởi hầu hết nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái đến nay đang rơi vào tình trạng quá tải hàng, nhưng khó thanh khoản do neo giá cao. Nhưng các nhà đầu tư cũng không nên vội “xả hàng”, vì họ không bị áp lực bởi lãi suất ngân hàng.
Có nên đầu tư BĐS khi lạm phát?
Khi lạm phát, bên cung sẽ đẩy giá BĐS lên cao để trừ hao trượt giá khiến thị trường BĐS thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá. Do đó, trong 1 năm tới rất sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang, nhưng không ai mua.
Nhiều người thắc mắc trong trường hợp lạm phát giá đất có tăng không? Theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) phân tích, trong 3 tháng đầu năm thị trường BĐS có sốt nóng nhưng chỉ diễn ra cục bộ. Cùng thời điểm này năm ngoái, thị trường BĐS cũng có hiện tượng “sốt đất ảo”, kéo theo lạm phát cao. Tuy nhiên trên thực tế, CPI chỉ tăng 1,47%, tức là lạm phát chỉ ở mức rất thấp.
Do đó, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá BĐS. “Người mua BĐS cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là ‘kẻ thù’ của BĐS, khiến BĐS đóng băng, giá giảm, kẹt vốn”, ông Long nhận định.
Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS
Các chuyên gia cho rằng, người mua BĐS cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng. Một số chuyên gia BĐS nhận định, đây là một hình thức đầu tư dài hạn, phụ thuộc vào tiềm năng phát triển về lâu dài của khu vực có BĐS. Trong đó, thị trường BĐS sẽ chịu tác động bởi 4 yếu tố chính:
Yếu tố thứ nhất – Tín dụng ngân hàng
Khi tín dụng dồi dào, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS tăng mạnh, và giai đoạn từ năm 2020 đến Quý I/2022 là minh chứng rõ nhất. Bởi lẽ giai đoạn này, nền kinh tế chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng, tạo điều kiện cho đầu tư BĐS, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như BĐS.
Yếu tố thứ hai – Mức thu nhập của người dân
Theo thống kê, bình quân thu nhập của người dân Việt Nam tăng 30%, trong đó có tầng lớp thu nhập tăng rất mạnh trong 5 năm vừa qua và tác động đến giá BĐS. Trong khi đó, BĐS không phải là hàng hóa ngắn hạn có thể mua, bán trong vòng vài tháng (không bao gồm nhà đầu cơ). Còn thị trường BĐS lại có tính chu kỳ và cần có thời gian tích luỹ để người dân có tiền mua nhà và hạ tầng (yếu tố thứ ba) có thời gian để thay đổi.
Chẳng hạn, muốn biết khả năng tăng giá của một mảnh đất ở khu vực xa xôi, hẻo lánh, thì cần đánh giá hạ tầng xung quanh mảnh đất đó trong vòng 3-5 năm tiếp theo.
Yếu tố thứ ba – Tính khan hiếm của BĐS
Có thể thấy thời gian gần đây, biệt thự và phân khúc căn hộ cao cấp, ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt chiếm phần lớn nguồn cung của thị trường. Do đó nhà đầu tư cần chú ý yếu tố này khi đầu tư.
Tại buổi công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, có khoảng 92% người khảo sát, muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong tương lai. Trong đó, có hơn một nửa đang tìm mua nhà trong vòng 2 năm tới. Xu hướng tìm kiếm ở TP HCM chiếm tới 45%, Hà Nội chiếm 34%; tiếp đến là các tỉnh, khu vực giáp ranh 2 thành phố lớn này. Tuy nhiên, có 52% số người tham gia khảo sát cho rằng giá BĐS tại Việt Nam hiện đang quá cao, là trở ngại lớn nhất đối với những khách hàng tiềm năng.
Lời kết
Trên đây là những thông tin cần thiết giúp nhà đầu tư hiểu rõ được lạm phát xảy ra khi xuất hiện sự gia tăng mặt bằng chung về giá cả hàng hóa. Việc giảm mạnh của lạm phát là một tín hiệu vui với bất động sản vì lãi suất có thể giảm và chính sách tiền tệ nới lỏng hơn. Tuy nhiên, còn quá sớm để kỳ vọng thị trường này nhanh chóng phục hồi vì bản thân thị trường đang tồn tại nhiều vấn đề yếu kém. Ở một số phân khúc giá thấp, dự án hấp dẫn vẫn có thể kỳ vọng sẽ khởi sắc nếu có giá bán hợp lý. Nếu quan tâm về kiến thức bất động sản, hãy theo dõi website thường xuyên để cập nhật những thông tin mới nhất về các kiến thức BĐS chuyên sâu!
