“Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?” – Một trong số những câu hỏi được rất nhiều khách hàng gọi điện nhờ các chuyên viên của chúng tôi tư vấn. Rõ ràng một điều rằng việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không được tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng; Tuy nhiên, chúng ta vẫn có cách giải quyết khi muốn mua bán đất chưa có sổ đỏ như sau:
Khi nào thì người sử dụng đất được chuyển nhượng nhà đất?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
rất dễ nhận thấy rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong số những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được phân tích tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ hồng mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
Được mua bán nhà đất chưa có sổ trong các trường hợp nào?
Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có được nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có được nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Việc mua bán nhà đất chưa có sổ hồng được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Đăng ký cấp sổ hồng
Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần sẵn sàng hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ hồng;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp đăng ký về quyền có được nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền có được nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tiễn vẫn xảy ra. Giấy tờ cần sắp sửa công chứng gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
- Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao, bản chụp sổ hồng và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường đi cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ hồng.
Nộp hồ sơ sang tên sổ hồng
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ hồng.
Trả kết quả
- Thời hạn sang tên sổ hồng:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.
Kinh nghiệm khi mua đất chưa có sổ hồng?
Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu tin tức nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm ở quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những tin tức này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ nguy cơ rất cao.
Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc chi trả thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Lời kết
Bài viết trên đây đã trả lời câu hỏi “Mua đất chưa có sổ đỏ công chứng được không?”. Nếu anh chị đang có nhu cầu tìm hiểu thêm những thông tin cần thiết về bất động sản. Vui lòng gọi hotline hoặc điền vào form thông tin dưới đây để được hỗ trợ và tư vấn tận tình nhất.
