Hiện nay, pháp luật cho phép nhiều người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với thửa đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Nếu mua những ngôi nhà đó, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro trong vấn đề tách thửa. Vậy đất nông nghiệp sổ chung là gì? Có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp những vấn đề luật pháp liên quan đến đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp sổ chung là gì?
Đất nông nghiệp sổ chung là từ thường dùng để gọi tên cho trường hợp nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất nông nghiệp và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận trừ trường hợp có yêu cầu chỉ cấp 1 giấy chứng nhận (khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013). Ngoại lệ, nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn mà thuộc quyền sử dụng của 1 người thì cũng có thể được gọi là đất nông nghiệp sổ chung.
Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung cũng có thể được hiểu là nhiều thửa đất nông nghiệp trong phạm vi xã, phường, thị trấn thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng có thể cấp 1 giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất đó theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2013. Dù không phổ biến như cách hiểu thứ nhất, nhưng ở một số tình huống cụ thể, thuật ngữ đất nông nghiệp sổ chung cũng có thể được hiểu theo ý nghĩa này.
Đây là trường hợp mà người sử dụng đất có thể được sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp thông qua hình thức được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…mà các thửa đất này cùng thuộc phạm vi một xã, phường, thị trấn. Theo nhu cầu của chủ sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp 1 giấy chứng nhận cho toàn bộ các thửa đất đó. Đồng thời, thông tin và sơ đồ các thửa đất sẽ được ghi đầy đủ tại trang thứ 2 và trang thứ 3 của giấy chứng nhận.
Các loại đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp sổ chung có thể là một trong những loại đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
…
Quy định pháp luật về mua đất chung sổ
Luật đất đai trước đây quy định các bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất, rồi sau đó mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng ký sang tên:
Ví dụ 1: Ông A có thửa đất thổ cư 200m vuông. Ông A có thể ra Văn phòng công chứng, ký chuyển nhượng cho Ông B 1/2 thửa đất này, tức là 100m vuông. Sau đó các bên, mới đi làm thủ tục tách thửa, và đăng bộ sang tên một phần đất này cho Ông B luôn.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này (Cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Ví dụ 2: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng. Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (Tức là ngược lại với quy định trước đây).
4 rủi ro khi mua đất nông nghiệp sổ chung
Ngoài việc xem xét đến nhu cầu, mục đích mua đất nông nghiệp cũng như khả năng tài chính của mình khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì đánh giá yếu tố pháp lý cũng là lý do rất quan trọng tác động đến quyết định có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không. Một số đánh giá về rủi ro khi mua đất nông nghiệp sổ chung phổ biến hiện nay bao gồm:
Một là, điều kiện để mua bán/chuyển nhượng không dễ dàng
Để mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp sổ chung thì chủ sử dụng đất ngoài đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã được cấp sổ, trong thời hạn sử dụng đất…thì còn phải đảm bảo phải có sự đồng ý của những đồng sử dụng còn lại. Nếu một trong số những đồng sử dụng không đồng ý bán/chuyển nhượng thì rất khó để bên mua có thể mua được quyền sử dụng diện tích đất nông nghiệp bán đó.
Đây cũng là một khó khăn trong khi thực hiện việc mua bán/chuyển nhượng. Khó khăn này có thể là rủi ro nếu như bên mua chỉ thỏa thuận được với 1 người trong số những đồng sử dụng và đã thanh toán một phần tiền mua bán/đặt cọc.
Hai là, hồ sơ giao dịch phức tạp
Thông thường hồ sơ thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng và hồ sơ sang tên quyền sử dụng bao gồm toàn bộ giấy chứng nhận đã cấp cho tất cả đồng sử dụng, giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở, giấy tờ xác nhận quan hệ hôn nhân của toàn bộ đồng sử dụng.
Rủi ro xảy ra nếu tại thời điểm mua bán mà các bên không có đầy đủ hồ sơ hoặc hồ sơ không trùng khớp với giấy tờ đất đai, thậm chí không còn đủ giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó, bên mua không thể thực hiện ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất, vì thế, không thể tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, khó thống nhất về giá cả, phương thức thanh toán
Đây cũng là một rủi ro hiện hữu khi thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có nhiều người đồng sử dụng. Càng nhiều người có quyền định đoạt đối với thửa đất thì càng khó thống nhất ý kiến, quan điểm về giá cả cũng như phương thức thanh toán.
Do đó, khi mua bán, bạn nên chú ý đến rủi ro này.
Bốn là, rủi ro tiềm ẩn trong quá trình thực hiện sang tên
Rủi ro này có thể biểu hiện rằng, khi hồ sơ đang được xử lý để sang tên thì một trong những chủ sử dụng không muốn bán và có ý gây khó khăn, ví dụ như không hợp tác để đóng nộp, giải trình về thuế… khiến việc sang tên của bên mua không thể tiếp tục thực hiện.
=> Trên đây là 4 rủi ro mà bên mua đất nông nghiệp sổ chung thường gặp khi tiến hành giao dịch.
Lưu ý gì khi mua đất nông nghiệp sổ chung?
Để kiểm soát phần nào các rủi ro trên, bên mua nên thực hiện:
– Tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của thửa đất.
– Thỏa thuận đầy đủ, rõ ràng về giá cả, thanh toán, chịu trách nhiệm đóng nộp thuế phí và thực hiện thủ tục sang tên, tốt nhất là nên tham vấn chi tiết tại các tổ chức hành nghề luật như văn phòng luật sư..hoặc văn phòng công chứng để hiểu thêm về thỏa thuận này.
– Dự đoán và lường trước các rủi ro có thể gặp phải, từ đó, có các phương án xử lý kịp thời.
– Nên mua của bên mà mình có thể tin tưởng được.
– Nếu không nắm rõ trình tự sang tên thì có thể nhờ các đơn vị cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ có uy tín thực hiện.
Lời kết
Như vậy, mua bán đất nông nghiệp sổ chung có thể có nhiều điểm rủi ro nhưng nếu bên mua có tìm hiểu trước và có phương án xử lý phù hợp thì vẫn có thể mua bán như bình thường.
