Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp là một trong số những thông tin cần được cập nhật thường xuyên. Để đảm bảo tính chính xác trong việc hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất đai. Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nguyện vọng, nguyện vọng của các công dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được xét duyệt và quá trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự, quy định pháp luật.
Bên dưới sẽ là một số điểm cần chú ý khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này:
Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp
Một là, điều kiện chung để chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chung để chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp gồm có:
– Đã được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất nông nghiệp chuyển nhượng;
– Thửa đất nông nghiệp chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị kê biên để bảo chứng thi hành án/kê biên áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không nằm tại bất kỳ tranh chấp nào;
– Thửa đất nông nghiệp phải còn thời hạn sử dụng đất: Do đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng, do vậy, quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có thể được chuyển nhượng khi nó còn thời hạn sử dụng;
Ngoài ra, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.
Hai là, điều kiện riêng khi chuyển nhượng từng loại đất nông nghiệp
Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp được phân chia thành nhiều loại đất khác nhau. Không phải mọi loại đất nông nghiệp đều có thể được phép chuyển nhượng và không phải mọi cá nhân, tổ chức đều có thể được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, cụ thể:
– Bên nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013);
– Đất nông nghiệp thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân cùng sinh sống trong phân khu này;
– Đất nông nghiệp là đất sản xuất nông nghiệp trong phân khu đất rừng phòng hộ chỉ được phép chuyển nhượng cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực đất rừng phòng hộ đó;
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có đề ra giao đất;
Ba là, trình tự thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định pháp luật
Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau khi các bên đã thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp/mua bán đất nông nghiệp thì các bên trong giao dịch phải bảo chứng thỏa mãn 3 điều kiện trên. Đây cũng là những quy định mới nhất về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp mà pháp luật đất đai yêu cầu các bên phải tuân thủ thực hiện.
Phí chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể sau đây:
Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.
Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.
Cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
Bên cạnh các điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp thì pháp luật cũng quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Theo đó, các bên không thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm.
Cụ thể, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 186, Điều 188, Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013 gồm
– Không thỏa mãn các điều kiện được pháp luật quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, ví dụ như chưa có giấy chứng nhận, đang bị kê biên để thi hành án,…;
– Bên nhận chuyển nhượng là cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng đất trồng lúa;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong phân khu đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
– Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đã quá hạn mức được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013
– Chuyển nhượng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình dân tộc thiểu số khi chưa hết 10 năm kể từ thời điểm được giao đất.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bên nhận chuyển nhượng không thể được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Lời kết
Trên đây là một số những quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp để anh chị tham khảo. Nếu anh chị đang cần tư vấn về bất động sản và đầu tư bất động sản thì hãy liên hệ hotline của chúng tôi hoặc điền thông tin vào form đăng ký dưới đây.
