Thông thường, mỗi dự án bất động sản đều được chia thành nhiều đợt mở bán. Sự phân chia này không chỉ mang đến lợi ích cho chủ đầu tư (có đủ thời gian và phân bổ nhân lực) mà còn tạo ra cơ hội và lợi nhuận của khách hàng. Ở mỗi đợt sẽ có những đặc điểm, mục đích và chính sách mua bán khác nhau. Bài viết dưới đây là những phân tích về quy trình mở bán dự án nhà ở để Quý nhà đầu tư/khách hàng cân nhắc và lựa chọn thời điểm phù hợp để “xuống tiền”.
Quy trình mở bán dự án nhà ở như thế nào?
Dù là các dự án khu dân cư, khu đô thị hay khu nghỉ dưỡng thì các chủ đầu tư đều áp dụng chung cách thức bán hàng như nhau. Ở mỗi giai đoạn mở bán, hầu hết chủ đầu tư sẽ tung ra các sản phẩm chiến lược khác nhau. Do đó, Quý khách hàng/nhà đầu tư phải biết chọn thời điểm đầu tư thích hợp nhất tùy vào mục đích sử dụng và định hướng.
Chẳng hạn như, các dự án căn hộ chung cư thường chia thành 3 tới 7 đợt mở bán khác nhau. Trong đó, số lượng căn hộ ở từng đợt mở bán sẽ phụ thuộc vào tình hình của dự án đó nếu kế hoạch thi công được đảm bảo và chủ đầu tư có năng lực tài chính.
1. Giai đoạn mở bán đầu tiên (Khởi công xây dựng)
Đây là giai đoạn khởi công xây dựng nền móng, chủ đầu tư sẽ cung cấp ra thị trường một số lượng nhỏ sản phẩm. Một vài dự án vốn đầu từ lớn, không cần huy động thêm nhưng vẫn bán ra một số lượng nhỏ với mức giá an toàn.
Mục đích:
- Huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán.
- Thăm dò thị trường.
- Kích cầu thị trường, thu hút khách hàng.
Chính sách bán hàng:
- Mức giá rẻ nhất (so với các đợt mở bán sau này), sát với thị trường.
- Nhiều khuyến mãi và chiết khấu tốt dành cho khách hàng ở đợt mở bán đầu tiên.
Có nên “xuống tiền” thời điểm này? Bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Những gì khách hàng nhìn thấy hiện giờ chỉ là nền móng và các giấy tờ pháp lý liên quan. Nhưng nếu quyết định mua, bên cạnh những thông tin cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản thì cần lưu ý đến nhiều vấn đề liên quan như chủ đầu tư dự án có uy tín, tiềm lực tài chính có đáng
để “gửi vàng” không. Bởi lẽ, quá trình đặt chỗ cho đến chính thức nhận nhà là một khoảng thời gian dài.
2. Giai đoạn chuẩn bị hoàn thiện (Cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện khoảng 80%)
Đây là giai đoạn cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện khoảng 80%, chủ đầu tư sẽ tiến hành tung ra ít nhất 30 – 70% sản phẩm sau khi điều kiện cơ sở hạ tầng dự án đáp ứng yêu cầu mở bán chính thức đợt đầu tiên. Loại hình bất động sản sẽ được cân nhắc phù hợp với chiến lược dự án và tính chất thị trường. Tại đợt mở bán thứ 2, mức giá thường cao hơn so với đợt bán đầu tiên.
Mục đích:
- Tiếp tục kích cầu thị trường, tăng sự quan tâm đối với dự án.
- Tăng tốc bán hàng với các chiến lược, chính sách cụ thể.
Chính sách bán hàng:
- Nếu đợt mở bán đầu đạt kết quả tốt, lượng người mua nhiều và hàng hết nhanh. Một số chủ đầu tư sẽ cắt giảm các chương trình khuyến mãi, chiết khấu trong những đợt mở bán thứ hai.
- Nếu ở đợt bán đầu tiên không thuận lợi, chủ đầu tư sẽ đưa ra các chính sách bán hàng nhằm kích cầu, chẳng hạn như tăng chiết khấu, các chương trình khuyến mãi hấp dẫn trong các đợt mở bán tiếp theo.
- Nếu dự án có nhiều đợt mở bán, từ đợt thứ 2 đến đợt mở bán trước đợt cuối cùng, giá sẽ tăng dần dần phù hợp với tiến độ hoàn thiện công trình. Các nhà đầu tư sẽ khá cân nhắc với các đợt mở bán càng về sau, do số tiền đóng cao hơn rõ rệt.
Nên chọn mua giai đoạn 1 hay giai đoạn 2 có lợi hơn? Tùy vào từng dự án và kế hoạch của chủ đầu tư, chính sách bán hàng của đợt 2 phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả của đợt 1. Nhưng chắc chắn rằng, giá đợt sau luôn cao hơn giá bán của đợt trước. Nếu người mua muốn an toàn và chắc chắn thì nên mua từ đợt 2 trở đi, đồng nghĩa chấp nhận mua với số tiền cao hơn, không có nhiều chiết khấu và khuyến mãi hấp dẫn như đợt 1.
3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao (Tiến độ công trình đạt từ 80 – 100%)
Đây là giai đoạn tiến độ công trình đã đạt từ 80 – 100%, hoàn thiện các hạng mục công trình và chuẩn bị vào ở. Tại thời điểm này, số lượng sản phẩm đã bán gần hết, giá bán nhà đất tăng nhanh từ 10 – 30% và đạt mức cao nhất so với các đợt mở bán trước đó.
Mục đích:
- Bán hết số lượng sản phẩm còn lại.
Chính sách bán hàng:
- Gần như không còn khuyến mãi, chiết khấu nào ở thời điểm mở bán này.
- Nếu mua sản phẩm ở đợt mở bán thứ 03, khách hàng sẽ phải chuẩn bị đầy đủ tài chính (khoảng 90 – 100% giá trị bất động sản).
- Trường hợp mua trả góp, lãi suất ngân hàng cũng cao hơn so với giai đoạn đầu tiên, thường dành cho những người mua ở thực.
Với khách hàng muốn sự chắc chắn, an tâm tuyệt đối với dự án, giai đoạn mở bán thứ 3 sẽ là thời điểm thích hợp bởi vì thiết kế, chất lượng công trình đã được hiện hữu và có thể sử dụng ngay mà không cần chờ đợi.
Lời kết
Hầu hết các chủ đầu tư sẽ đưa ra những chính sách bán hàng ưu đãi cho từng giai đoạn mở bán nhằm thu hút sự quan tâm từ phía khách hàng/nhà đầu tư. Mỗi đợt mở bán mở bán đều có ưu và nhược điểm khác nhau. Với bất động sản, không phải việc lựa chọn sản phẩm quá an toàn và chắc chắn mới là tốt, giai đoạn mở bán đầu tiên mới chính là miếng mồi ngon cho những ai liều lĩnh, táo bạo, có tầm nhìn và biết tận dụng thời cơ.
Nếu Quý anh/chị có bất kỳ câu hỏi thắc mắc nào, đừng ngần ngại xin vui lòng đăng ký tại form liên hệ dưới đây để đội ngũ nhân viên của Dautubds.land tư vấn cụ thể, tận tình nhất!
